Le viager immobilier : une bonne idée?

Le viager est un contrat aléatoire prévu aux articles 1968 et suivants du Code civil. Ce dernier peut constituer un apport de revenu complémentaire pour les personnes âgées.
Droit immobilier
Un contrat aléatoire fiscalement intéressant pour le vendeur, un investissement à faible coût pour l'acquéreur
Le viager est un achat immobilier concernant un bien libre ou occupé par le vendeur.
Par bien immobilier on peut entendre tant un immeuble, qu'une maison, qu'un parking, une résidence principale ou secondaire.
Le paiement est différé avec deux possibilités :
-* Soit par le paiement d'un montant initial appelé "BOUQUET", qui est fixé librement entre l'acheteur et le vendeur le jour de la vente et qui est suivi par le versement d'une rente mensuelle jusqu'au décès du vendeur. Bien évidemment le montant initial varie selon l'âge du vendeur et si celui-ci occupe ou non le bien.
-* Soit par le versement d'une rente mensuelle à vie.
*** Plus de 95 % des transactions en viager concernent des biens immobiliers occupés par le vendeur, lequel peut y rester tout au long de sa vie. Bien évidemment si le bien est libre, il peut être occupé par l'acquéreur ou loué. Par contre il est estimé à 100 % de sa valeur L'avantage reste néanmoins évident car l'acquisition est étalée sur plusieurs années.
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La Loi n'impose pas de seuil pour vendre en viager, mais les statistiques révèlent que le meilleur moment pour vendre se situe aux alentours de 75 ans pour le vendeur et vers la cinquantaine pour l'acquéreur. Si l'acquéreur décède avant le vendeur, ses ayants-droit (enfants, conjoint,) doivent continuer à verser la rente jusqu'au décès du vendeur.
Par contre si les ayants-droit ne souhaitent pas garder le bien ou l'acquérir par ce biais ou n'ont pas la possibilité de verser la rente, ils doivent le revendre et le vendeur aura un nouveau débiteur qui devra lui verser une rente d'un montant identique.
*** L'intérêt pour le vendeur est évident puisqu'il perçoit immédiatement des revenus complémentaires qui, fiscalement, sont imposables à 40 % entre 60 et 69 ans et 30 % au-delà.
Comme généralement les vendeurs ont plus de 70 ans, cet intérêt fiscal est souvent pris en compte. Mais surtout les charges de copropriété et les impôts fonciers sont assumés par l'acheteur.
Le vendeur ne doit plus assumer que les charges locatives, à savoir travaux d'entretien, chauffage et taxe d'habitation.
Par contre le vendeur doit savoir qu'il n'est désormais plus propriétaire de son bien et qu'il ne pourra donc plus ni le louer, ni le transmettre à ses héritiers. L'acquéreur quant à lui n'a pas, quelle que soit l'option, l'obligation de régler la totalité du prix de vente au moment de l'achat et donc n'a pas besoin d'avoir recours à un organisme financier.
De surcroît l'investissement à assumer au quotidien est extrêmement faible par rapport à la valeur du bien acquis. Ainsi pour un bien d'environ 200.000 , la rente mensuelle peut avoisiner 300 .
Pour calculer la rente, il faut tenir compte non seulement de la valeur du bien, de l'existence ou non d'un BOUQUET, de l'occupation ou non du bien par le vendeur, son espérance de vie liée à son âge et son sexe, lesquels sont établis en fonction des barèmes de l'INSEE ou des assureurs.
Bien évidemment plus le vendeur est âgé, plus le montant de la rente est élevé
Source : Eurojuris (...)
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