Colocation et préavis: paiement du loyer en cas de défaut de clause de solidarité

Un Arrêt rendu le 28 octobre 2009 par la Cour de Cassation règle le régime de la charge des loyers échus pendant le préavis du congé donné par un seul des colocataires d'un logement.
Droit rural

Colocation et préavis: paiement du loyer en cas de défaut de clause de solidarité


Colocataires: à qui incombe le paiement des loyers et charges pendant le préavis donné par un seul, en cas défaut de clause de solidarité?

L'article 15 de la Loi du 6 juillet 1989 qui règle le régime des congés applicable aux baux d'habitation non meublés décide que durant le préavis (trois mois, susceptibles par exception d'être réduit à un mois) du congé donné à son initiative, le locataire reste tenu du paiement des loyers et charges locatives.
Cependant, la règle s'inverse "si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur".
La prévision de cette règle, édictée à une époque où la pratique de la colocation n'était pas développée, se rapportait à la situation d'un locataire qui, ayant donné congé, libérait le logement avant l'expiration du préavis, tandis que le bailleur trouvait, entre temps, à louer le même logement à un nouveau locataire.
Le locataire sortant est alors déchargé du loyer.
Parallèlement, la jurisprudence admet que lorsque le bail a été consenti à plusieurs personnes, colocataires, le congé donné par l'un d'eux ne met pas fin au bail à l'égard du ou des autres.
Dans l'affaire qui donne lieu au présent commentaire, une concubine, probablement en conflit avec son partenaire, avait seule donné congé de leur logement commun, et immédiatement libéré, sans attendre l'expiration du préavis, les lieux, restait occupé par celui-ci.
Leur conflit était si aigu que ni l'un et l'autre n'acceptait de régler le loyer et les charges échues pendant le cours du préavis, au point que le bailleur avait du les assigner en paiement.
La décision décide que, dès lors que le partenaire était resté locataire occupant du logement, l'exception de l'article 15 devait profiter à l'ex concubine, ainsi exonérée de la dette locataire.
Cependant, l'arrêt réserve, significativement, le cas où le bail de colocation stipulerait une clause de solidarité des colocataires.
Il est clair, que dans ce cas, la solution serait inverse.
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